Liikehuoneiston vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta

Vuokranantajalla on liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan oikeus purkaa vuokrasopimus:

  • jos vuokralainen laiminlyö vuokran suorittamisen säädetyssä tai sovitussa ajassa;
  • jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;
  • jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;
  • jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää:
  • jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti;
  • jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty; tai
  • jos vuokralainen olennaisella tavalla muutoin rikkoo sitä, mitä huoneiston osalta on sovittu.

Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita, esimerkiksi rappukäytäviä.

Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on kuitenkin vain vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ole.

Vuokranantajan on myös vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin edellä todetun listan kohdissa 4–7 tarkoitettu menettely jatkuu.

Vuokranantaja ei myöskään pääsääntöisesti saa purkaa vuokrasopimusta edellä todetun listan kohdissa 3–7 mainituilla perusteilla, ellei vuokranantaja ole tätä ennen antanut vuokralaiselle kirjallista varoitusta. Varoitus on annettava tiedoksi samoin kuin irtisanomisilmoitus.

Jos vuokralainen varoituksen johdosta viivytyksettä täyttää velvollisuutensa tai oikaisu muutoin tapahtuu, ei vuokranantajalla ole oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen.

Varoitusta ei poikkeuksellisesti kuitenkaan tarvita, jos purkamisperusteen aiheuttanut vuokralaisen menettely on toistunut ja vuokralaiselle jo aikaisemmin menettelyn johdosta on annettu varoitus taikka jos vuokralainen edellä esitetyn listan kohdassa 4, 6 tai 7 tarkoitetussa tapauksessa menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.

Vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta.

-WinLaw-

Liikehuoneiston vuokralaisen konkurssi vuokranantajan näkökulmasta

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on erikseen säädetty tilanteesta, jossa liikehuoneistossa vuokralla ollut taho asetetaan konkurssiin.
Jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus.

Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetyin perustein. Poikkeuksellisesti vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.
Jos konkurssipesä käyttää vuokrasuhteen kohteena olevaa liikehuoneistoa, on se tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka se ei olisi ottanutkaan vastatakseen niiden täyttämisestä.

Vuokranantajalla on myös oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta silloin, kun vuokrasopimus purkautuu vuokralaisen konkurssin vuoksi ja vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä.

 

Artikkelin kirjoitti lakimies Tuure Kolehmainen

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy pääsääntöisesti irtisanomiseen. Kun toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy yleensä irtisanomisajan kuluttua, jolleivat osapuolet toisin sovi.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan pääsääntöisesti sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jolleivat osapuolet toisin sovi.

Jollei irtisanomisajasta ole toisin sovittu, irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen ja yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen.

Vuokranantajan on vuokrasopimuksen irtisanoessaan annettava vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste vuokralaisen häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään. Tärkeää on huomioida, että peruste on asiallinen ja hyväksyttävä.

 

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Samalla on mainittava irtisanomisen peruste, jos irtisanominen edellyttää erityistä perustetta.

Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Suositeltavaa on käyttää nimenomaisesti irtisanomista koskevaa asiakirjaa, jonka osapuolet todisteellisesti allekirjoittavat.

Jos ei poikkeuksellisesti tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se Virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen katsotaan tulleen tällöin vuokralaisen tietoon Virallisen lehden ilmestymispäivänä.

Tärkeää on huomioida, että jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään, on irtisanominen tehoton.

 

Artikkelin kirjoitti Lakimies Tuure Kolehmainen