Blog

Liikehuoneiston vuokralaisen konkurssi vuokranantajan näkökulmasta

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa on erikseen säädetty tilanteesta, jossa liikehuoneistossa vuokralla ollut taho asetetaan konkurssiin.
Jos vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus.

Vuokralaisen omaisuuden luovuttaminen konkurssiin ei estä vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetyin perustein. Poikkeuksellisesti vuokranantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta konkurssin alkamisen jälkeen purkaa sopimusta sen johdosta, että vuokraa on maksamatta konkurssin alkamista edeltäneeltä ajalta.
Jos konkurssipesä käyttää vuokrasuhteen kohteena olevaa liikehuoneistoa, on se tämän ajan vastuussa vuokrasopimuksesta aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä, vaikka se ei olisi ottanutkaan vastatakseen niiden täyttämisestä.

Vuokranantajalla on myös oikeus saada korvaus hänelle aiheutuneesta vahingosta silloin, kun vuokrasopimus purkautuu vuokralaisen konkurssin vuoksi ja vuokralaisen omaisuus on luovutettu konkurssiin eikä konkurssipesä ole vuokranantajan asettamassa vähintään yhden kuukauden määräajassa ilmoittanut ottavansa vastatakseen vuokrasopimuksesta konkurssin alkamisen jälkeen aiheutuvien velvollisuuksien täyttämisestä.

 

Artikkelin kirjoitti lakimies Tuure Kolehmainen

Jäikö kysyttävää? Ota yhteyttä:

tuure.kolehmainen@winlaw.fi
+358 400 232 734

WINSTONE Launch

Asianajotoimistomme vietti elo-syyskuun vaihteessa 1-vuotis juhlia sekä asiantuntijoidemme kehittämän Winstone – Cornerstone for your business safety palvelutuotteen lanseerausjuhlaa! Ohessa upea videokooste tilaisuudesta. Tiimimme kiittää kaikkia osallistuneita!

Video: Akseli Kärkkäinen Videography
Tunnelmaa tahditti: Duo Kauppila & Leppänen

 

 

Toimistomme uutisia voit seurata monissa kanavissa, muistathan seurata myös WINSTONE uutisia!

WinLaw Facebook

WinLaw LinkedIn

WINSTONE Instagram

WINSTONE Facebook

WINSTONE LinkedIn

-Team WinLaw

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen

Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaan toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy pääsääntöisesti irtisanomiseen. Kun toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy yleensä irtisanomisajan kuluttua, jolleivat osapuolet toisin sovi.

Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan pääsääntöisesti sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jolleivat osapuolet toisin sovi.

Jollei irtisanomisajasta ole toisin sovittu, irtisanomisaika on kolme kuukautta vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen ja yksi kuukausi vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen.

Vuokranantajan on vuokrasopimuksen irtisanoessaan annettava vuokralaiselle kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste vuokralaisen häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään. Tärkeää on huomioida, että peruste on asiallinen ja hyväksyttävä.

 

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Samalla on mainittava irtisanomisen peruste, jos irtisanominen edellyttää erityistä perustetta.

Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Suositeltavaa on käyttää nimenomaisesti irtisanomista koskevaa asiakirjaa, jonka osapuolet todisteellisesti allekirjoittavat.

Jos ei poikkeuksellisesti tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se Virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen katsotaan tulleen tällöin vuokralaisen tietoon Virallisen lehden ilmestymispäivänä.

Tärkeää on huomioida, että jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin liikehuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään, on irtisanominen tehoton.

 

Artikkelin kirjoitti Lakimies Tuure Kolehmainen

Jäikö kysyttävää? Ota yhteyttä:

tuure.kolehmainen@winlaw.fi

+358 400 232 734

Koeaika työsopimuksessa

Toistaiseksi voimassa olevan työsuhteen kohdalla työnantaja ja työntekijä voivat työsopimuslain mukaan pääsääntöisesti sopia työnteon aloittamisesta alkavasta, enintään kuuden kuukauden pituisesta koeajasta.

Jos työntekijä on koeaikana poikkeuksellisesti ollut työkyvyttömyyden tai perhevapaan vuoksi poissa työstä, työnantajalla on oikeus pidentää koeaikaa kuukaudella kutakin työkyvyttömyys- tai perhevapaajaksoihin sisältyvää kolmeakymmentä kalenteripäivää kohden. Työnantajan on kuitenkin ilmoitettava työntekijälle koeajan pidentämisestä ennen koeajan päättymistä.

Määräaikaisessa työsuhteessa koeaika saa pidennyksineen olla korkeintaan puolet työsopimuksen kestosta, ei kuitenkaan enempää kuin kuusi kuukautta.

Jos työntekijä vuokratyösuhteen päätyttyä palkataan yritykseen samoihin tai samankaltaisiin tehtäviin, edellä todetusta koeajan enimmäispituudesta vähennetään se aika, jonka työntekijä oli vuokrattuna käyttäjäyritykseen.

Vastaavasti koeajan enimmäispituudesta on vähennettävä aika, jonka työntekijä on ennen työsuhteeseen palkkaamista tehnyt samoja tai samankaltaisia tehtäviä työnantajalle julkisesta työvoima- ja yrityspalvelusta annetun lain mukaisessa työkokeilussa.

Jos työnantajaa sitovassa työehtosopimuksessa on määräys koeajasta, työnantajan on ilmoitettava tämän määräyksen soveltamisesta työntekijälle työsopimusta solmittaessa.

Koeajan kuluessa työsopimus voidaan molemmin puolin purkaa. Työsopimusta ei saa kuitenkaan purkaa syrjivillä tai muutoinkaan koeajan tarkoitukseen nähden epäasiallisilla perusteilla. Työnantaja ei myöskään saa purkaa työsopimusta laiminlyötyään tämän pykälän työsopimuslain mukaisen ilmoitusvelvollisuutensa.

 

Artikkelin kirjoitti lakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja Tuure Kolehmainen

Kysyttävää? Ota tarvittaessa yhteyttä asiantuntijaamme;

tuure.kolehmainen@winlaw.fi

+358 (0)400 232 734

Mitkä ovat rakennusluvan edellytykset?

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksiä arvioidaan eri tavoin asemakaava-alueella ja sen ulkopuolella.

 

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueella on, että:

  • rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen;
  • rakentaminen täyttää lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;
  • rakennus soveltuu paikalle;
  • rakennuspaikalle on käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;
  • vedensaanti ja jätevedet voidaan hoitaa tyydyttävästi ja ilman haittaa ympäristölle; sekä
  • rakennusta ei sijoiteta tai rakenneta niin, että se tarpeettomasti haittaa naapuria tai vaikeuttaa naapurikiinteistön sopivaa rakentamista.

Arvioitava sellaisen rakennusluvan myöntämistä, joka koskee maankäyttö- rakennuslain mukaista korjaus- tai muutostyötä, on noudatettava mitä rakennusluvan edellytyksistä säädetään.

 

Jos rakennuslupahakemuksen mukainen rakentaminen edellyttää rakennuksen purkamista, luvan myöntämisen edellytyksenä on lisäksi, mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään purkamisluvan edellytyksistä.

 

Rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä asemakaava-alueen ulkopuolella taas on, että:

  • rakennuspaikka täyttää maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset;
  • rakentaminen täyttää lain mukaiset tai sen nojalla asetetut vaatimukset;
  • rakentaminen täyttää edellä esitetyt asemakaava-aluetta vastaavat vaatimukset;
  • teiden rakentaminen tai vedensaannin taikka viemäröinnin järjestäminen ei saa aiheuttaa kunnalle erityisiä kustannuksia; sekä
  • maakuntakaavasta tai yleiskaavasta johtuvat mahdolliset rajoitukset otetaan huomioon.

 

Artikkelin kirjoitti lakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja Tuure Kolehmainen

Kysyttävää? Ota tarvittaessa yhteyttä asiantuntijaamme;

tuure.kolehmainen@winlaw.fi

+358 (0)400 232 734

Teknologia ja tekoäly – miten muuttuvat oikeudelliset palvelut?

Teknologian kehityksen ja tekoälyn myötä lakimieskunta ei pysty enää pysymään staattisena, konservatiivisena ja säilyttävänä instituutiona, vaikka niin haluttaisiinkin. Liiketoimintana oikeudelliset palvelut eivät voi logiikaltaan poiketa tyystin kaikesta muusta liiketoiminnasta tai muista toimialoista.

Tieteellinen tutkimus viittaa siihen, että juristien tulee omaksua aivan uudenlainen, aiemmasta poikkeava poikkitieteellinen asenne lakiin ja sen soveltamiseen liittyen, jotta asiakkaiden oikeudellisille palveluille asettamat tavoitteet saavutetaan.

Kehitys pakottaa asianajajat toimimaan enenevässä määrin innovaattoreina, jotka pystyvät hahmottamaan kokonaisuuksia ja asiayhteyksiä sekä toimimaan luovalla tavalla yhteistyössä muiden alojen asiantuntijoiden kanssa. Alan yritysten ohjelmistokehityksessä tämä merkitsee sitä, että lakimiesten tulee saattaa itsensä yhteen kokeneiden, alan logiikkaa oivaltavien ohjelmistoalan asiantuntijoiden kanssa, jotta tärkein tavoite saavutetaan, eli tavoite palvella asiakkaita kustannustehokkaammin ja edullisemmin, kuitenkin niin, ettei palvelun laatu ja toiminnan kannattavuus kärsi.

“Firms need to focus on the design process when determining what kind of programs to implement. A design process in the legal context includes:

Simply bringing a team of lawyers together with an experienced design professional to consider a specific legal service issue, taking into account all the relevant objectives, resources and constraints . . . to examine the following issue . . . how can we serve our clients at the lower fees they are demanding, while maintaining quality and competitive profitability?”

Alan yritysten sisällä asianajajien tulee rohjeta ylittää oman ammattinsa, osaamisensa ja myös kokemustasonsa rajat palvellakseen parhaiten asiakkaita ja sitouttaakseen sekä koko henkilökunnan että asiakkaat kaikkia osapuolia tyydyttävään yhdessä tekemiseen ja kumppanuuteen:

“Firms should engage with their different practice groups and attorney levels, along with their technical, operational, and administrative staff, in order to understand which tasks could be accomplished through automation. It may very well be the new-millennium lawyers and staff, those digital-technology natives and multi-taskers, who will more quickly identify such tasks and most eagerly adopt time-saving and cost-efficient technologies.”

Virheiden tekemisen pelko on ollut näihin päiviin saakka omiaan ohjaamaan asianajajien toimintaa jopa siinä määrin, että asiakastarpeen täyttäminen on jäänyt joskus puolitiehen. Ei ole varmaan vaikea tunnistaa niitäkin tilanteita, joissa asiakas on saanut tietää kaikista mahdollisista vaaroista ja uhista, mitä liiketoiminnan kannalta välttämättömään järjestelyyn mahdollisesti liittyy. Pyydetyt vastaukset ja suositellut ratkaisuvaihtoehdot ovat voineet sitä vastoin jäädä vähiin. Vastaava virheiden välttämisen pelko ja täydellisyyden tavoittelu voi estää alan uusien ”tuotantovälineiden” kehityksen, vaikka tekninen kehitystyö edellyttää nopeutta, käytännön kokeiluja, virheiden hyväksyntää ja jatkuvaa uudistumista.

“Consider as well how the fundamental points of Google’s fifth rule (“Ship your products often and early, and do not wait for perfection”) and eighth rule (“There should be no stigma attached to failure”) go against the innate psychological nature of most lawyers. As we discussed above, the research shows that most attorneys are perfectionists who fear failure, go to great lengths to avoid failure, find it difficult to recover when they do fail, and punish others for failure.”

Asianajotoimistoissa tavanomaisesti kertyvää, alati lisääntyvää tietomassaa olisi kuitenkin mahdollista hyödyntää juuri tieto-intensiivisessa tekoälyn hyödyntämisessä ja uusissa innovaatioissa, jotka voivat paremmin palvella yrityksiä.

”The high-value and business-critical information that law firms hold may be exactly what innovative firms need to empower AI driven decision-making.”

Vaikka oikeudellisten palveluiden kehittämisessä tekoälyn hyödyntämisen suuntaan on siis omat haasteensa, siinä on suuremmat mahdollisuudet kuin uhat ja haitat. Ennemmin kuin myöhemmin kyse on myös muutoksen välttämättömyydestä, joka horjuttaa toimialaa ja koko totutun oikeudellisen ajattelun perusteita.

”Big Data is a Big Deal” – niin myös oikeudellisten palvelujen osalta.

 

Marja-Liisa Järvinen

Osakas, asianajaja

Asianajotoimisto WinLaw

 

Lähde:

THE YALE JOURNAL OF LAW & TECHNOLOGY:

Lola v. Skadden and the Automation of the Legal Profession

Michael Simon, Alvin F. Lindsay, Loly Sosa & Paige Comparato (Yale University 2018)

Mikä on rakennuslupa ja miten sitä haetaan?

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennuslupaa haetaan kirjallisesti rakennusvalvontaviranomaiselta. Rakennuslupahakemukseen on aina liitettävä:

  • selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa;

 

  • rakennussuunnitelmaan sisältyvät pääpiirustukset, jotka rakennussuunnittelija varmentaa nimikirjoituksellaan.

 

Rakennusvalvontaviranomainen voi hankkeen laatu ja laajuus huomioon ottaen tarvittaessa edellyttää, että rakennuslupahakemukseen liitetään edellisten lisäksi myös:

  1. ote alueen peruskartasta tai asemakaava-alueelle rakennettaessa ote asemakaavasta sekä kiinteistörekisterin ote ja tarvittaessa tonttikartta, jos ne eivät jo ole rakennusvalvontaviranomaisen käytettävissä
  2. selvitys rakennuspaikan perustamis- ja pohjaolosuhteista sekä näiden edellyttämästä perustamistavasta ja tarvittavista muista toimenpiteistä;
  3. energiaselvitys;
  4. selvitys rakennuspaikan terveellisyydestä ja korkeussuhteista;
  5. pätevän henkilön laatima selvitys rakennuksen kunnosta; sekä
  6. muu rakennuslupahakemuksen ratkaisemiseksi tarvittava olennainen selvitys.

 

Rakennuslupahakemuksen vireilletulosta on ilmoitettava naapurille, jollei ilmoittaminen hankkeen vähäisyys tai sijainti taikka kaavan sisältö huomioon ottaen ole naapurin edun kannalta ilmeisen tarpeetonta. Naapurilla tarkoitetaan viereisen tai vastapäätä olevan kiinteistön tai muun alueen omistajaa ja haltijaa. Samanaikaisesti on asian vireilläolosta sopivalla tavalla tiedotettava myös rakennuspaikalla.

 

Artikkelin kirjoitti lakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja Tuure Kolehmainen

Kysyttävää? Ota tarvittaessa yhteyttä asiantuntijaamme;

tuure.kolehmainen@winlaw.fi

+358 (0)400 232 734

Virtuaalivaluuttojen verotuksesta

Virtuaalivaluutat ovat viime vuosina saavuttaneet myös suuren kansanosan tietoisuuden.  Tunnetuin näistä valuutoista on bitcoin. Määritelmällisesti puhutaan kryptografiaan perustuvasta digitaalisesta virtuaalivaluutasta.  Yleisin virtuaalivaluuttojen hankintatapa on ns. louhimalla, jolloin tietokoneen laskentatehoa käytetään valuuttasiirtojen käsittelyyn ja verkon toiminnan turvaamiseen.   Toiminnan alkuvaiheessa virtuaalirahan louhinta tapahtui tavallisilla pöytäkoneilla, mutta sittemmin on kehitetty myös erikoistuneita louhintalaitteita.

Virtuaalivaluuttojen laillinen ja verotuksellinen asema on ollut pitkään epäselvä. Verohallinto on antanut 29.5.2018 uuden täydentävän virtuaalivaluuttojen verotusta koskevan ohjeistuksen.

Verohallinnon kannanoton mukaan virtuaalivaluutta ei  nimestään huolimatta ole ns. oikea ja virallinen valuutta. Virtuaalivaluuttaa ei näin ollen rinnasteta verotuksessa virallisiin valuuttoihin tai arvopapereihin. Verohallinto katsoo, että tuloverotuksessa virtuaalivaluuttaa pidetään sen ominaispiirteiden vuoksi käyttäjien välisenä sopimuksena.  Verottajan omaksumasta tulkintakäytännöstä johtuen esimerkiksi kaupoista johtuvien tappioiden vähentäminen on rajattua, eikä hankintameno-olettama voida käyttää. Virtuaalivaluuttojen verotuksellisessa asemassa on myös eroavaisuuksia Tuloverolain (TVL) ja Elinkeinoverolain (EVL) puolella.

Verohallinnon mukaan virtuaalivaluutan käyttö missä tahansa tilanteissa realisoi sen arvonnousun verotuksen. Verohallinnon mukaan näitä tapahtuu esimerkiksi seuraavissa tilanteissa:

  1. a) virtuaalivaluutta vaihdetaan mihin tahansa viralliseen valuuttaan. Merkitystä ei ole sillä, jätetäänkö varat esimerkiksi välittäjän hallinnoimalle tilille vai siirretäänkö ne verovelvollisen tilille.
  2. b) virtuaalivaluutasta luovutaan siirtämällä se toiselle osapuolelle hankkimalla joitakin hyödykkeitä tai palveluita.
  3. c) virtuaalivaluutta vaihdetaan toiseen virtuaalivaluuttaan.

Tuloverotuksessa virtuaalivaluuttojen realisoitunutta arvonnousua verotetaan TVL 32 §:n mukaisena pääomatulona. Tuloverolain 110 §:n mukaan tulo katsotaan sen verovuoden tuloksi, jona se on nostettu, merkitty verovelvollisen tilille tai muutoin saatu vallintaan.

Myös yritysverotuksen puolella realisoitunut arvonnousu on yritykselle veronalaista tuloa. Samoin yhtiön maksamat tulon hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuneet menot ovat lähtökohtaisesti vähennyskelpoisia. Virtuaalivaluutan arvonlaskujen ja menetysten vähennyskelpoisuutta arvioidaan samoin kuin saamisten arvonalenemisia. Näin ollen elinkeinoverolain 7 §:n mukaisesti vähennyskelpoisia ovat elinkeinotoiminnassa tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot ja menetykset.  Jos yritys harjoittaa virtuaalivaluutan louhintaa, on louhinnasta vastineeksi saatu virtuaalivaluutta elinkeinoverolain 19 §:n mukaisesti sen tilikauden tuloa, jonka aikana se on saatu rahana, saamisena tai muuna rahanarvoisena etuna. Jotta yhtiö voi käsitellä virtuaalivaluuttaan kirjanpidossaan on, valuutan hankintameno määritettävä verotusta varten euromääräiseen arvoonsa. Kirjanpitolautakunnan lausunnon (numero 1895) mukaan vertaisvaluuttaa vastaanotettaessa näiden välineiden arvo muunnetaan Suomen rahaksi maksupäivän kurssiin niiden kirjanpitoon merkitsemistä varten, jos se on saatavilla; muussa tapauksessa osapuolten sopimaan arvoon.

Kun tulo realisoituu verotettavaksi, on henkilön itse ilmoitettava saamansa tulo verohallinnolle.

Virtuaalivaluuttojen verotuskäytännön selkeyttäminen vaatii lähivuosina ylempien oikeusasteiden kannanottoja.

Helsingin hallinto-oikeus katsoi 6.7.2018 antamassaan ratkaisussa 18/0426/3 Verohallinnon kannanotosta poiketen, että vastikkeellisesti hankittua virtuaalivaluuttaa toisen virtuaalivaluutan hankkimiseen, käytetyn virtuaalivaluutan arvonnousu on pääomatuloa, johon sovelletaan luovutusvoiton laskemista koskevia säännöksiä. Edelleen hallinto-oikeus katsoi, että vaikka virtuaalivaluutalla ei ole lainsäädäntöön perustuvaa virallista asemaa, on sitä kuitenkin pidettävä omaisuutena, jolla on erilaisten aineettomien oikeuksien tavoin lähtökohtaisesti varallisuusarvoa ja jonka omistusoikeus on mahdollista luovuttaa.

Jotta näitä kannanottoja saataisiin, kannattaa harkita oikaisuvaatimusta, joka voidaan tarvittaessa tehdä myös menneiltä verovuosilta.

https://fi.wikipedia.org/wiki/Kryptovaluutta

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48411/virtuaalivaluuttojen-verotus/

Helsingin HAO 6.7.2018 18/0426/3

 

Aiheesta on tulossa WinLaw- koulutus syksymmällä, pysythän kuulolla!

 

Kirjoittaja Petri Anttila on WinLaw:n asianajaja, joka on aikaisemmin työskennellyt useiden vuosien ajan liikejuridiikan parissa, muun muassa asianajotoiminnassa, verohallinnossa ja Patentti- ja rekisterihallituksessa. Anttilan erikoistumisalueita ovat yhtiöoikeus ja veroasiat. 

Jäikö kysyttävää?

Ota tarvittaessa yhteyttä asiantuntijaan;

petri.anttila@winlaw.fi

+358 (0)400 169 753

Mikä on suunnittelutarvealue?

Suunnittelutarvealueella tarkoitetaan maankäyttö- ja rakennuslain mukaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen.

Suunnittelutarvealuetta koskevia säännöksiä sovelletaan myös sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutusten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista lupamenettelyä laajempaa harkintaa.

Kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai rakennusjärjestyksessä osoittaa suunnittelutarvealueeksi myös alueen, jolla sen sijainnin vuoksi on odotettavissa suunnittelua edellyttävää yhdyskuntakehitystä tai jolla erityisten ympäristöarvojen tai ympäristöhaittojen vuoksi on tarpeen suunnitella tietynlaista maankäyttöä. Yleiskaavan tai rakennusjärjestyksen määräys alueen osoittamisesta suunnittelutarvealueeksi on kuitenkin voimassa enintään 10 vuotta kerrallaan.

 

Rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:ssä. Sen lisäksi, mitä rakennusluvan edellytyksistä muutoin säädetään, rakennusluvan myöntäminen suunnittelutarvealueella, jolle ei ole hyväksytty asemakaavaa, edellyttää, että rakentaminen:

 

  • ei aiheuta haittaa asemakaavoitukselle, yleiskaavoitukselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;

 

  • on sopivaa yhdyskuntateknisten verkostojen ja liikenneväylien toteuttamisen sekä liikenneturvallisuuden ja palvelujen saavutettavuuden kannalta; ja

 

  • on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista.

 

Riippumatta edellä esitetyistä edellytyksistä, kansalainen saa rakentaa jo olevaan asuntoon tai maatilaan kuuluvan talousrakennuksen sekä jo olevaan maaseutuyritykseen kuuluvan maa- ja metsätalouden tai sen liitännäiselinkeinon harjoittamista varten tarpeellisen rakennuksen. Rakennuslupa voidaan säädetyn estämättä myöntää myös rakennuksen korjaamiseen tai asuinrakennuksen vähäiseen laajentamiseen.

Rakentaminen suunnittelutarvealueella ei kuitenkaan saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Säädettyjen edellytysten olemassaolon ratkaisee rakennuslupamenettelyn yhteydessä tai erillisessä menettelyssä kunnan päättämä viranomainen. Rakennuslupaa suunnittelutarvealueelle tai suunnittelutarveasiaa muutoin ratkaistaessa noudatetaan asianosaisten ja viranomaisten kuulemisessa sekä päätöksessä ja siitä ilmoittamisessa soveltuvin osin, mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään poikkeamismenettelystä.

Suunnittelutarpeesta ranta-alueella säädetään erikseen maankäyttö- ja rakennuslain 10 luvussa.

 

Artikkelin kirjoitti lakimies, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja Tuure Kolehmainen

Kysyttävää? Ota tarvittaessa yhteyttä asiantuntijaamme;

tuure.kolehmainen@winlaw.fi

+358 (0)400 232 734

Yhtiön omien osakkeiden hankkiminen

Osakeyhtiölain 13 luvun 1 §:n mukaan yhtiön varoja voidaan jakaa seuraavilla tavoilla: 1) voitonjakona ja varojen jakamisena vapaan oman pääoman rahastosta 2) osakepääoman alentamisena 3) omien osakkeiden hankkimisena ja lunastamisena 4) yhtiön purkamisena ja rekisteristä poistamisena.

Hankinnalla tarkoitetaan tilannetta, jossa yhtiö vapaaehtoisuuteen perustuen hankkii osakkeenomistajansa osakkeita. Yleensä hankinnan taustalla on osakkeenomistajan aloite.  Päätös asiasta on kuitenkin yhtiöllä.

Sääntelypohjan omien osakkeiden hankinnalle muodostaa osakeyhtiölain 15-luku.  Samassa luvussa säädetään myös osakkeiden lunastamisesta, jolloin osakkeenomistajan velvollisuutena on luovuttaa omistuksessaan olevat osakkeet. Tämä kirjoitelma käsittelee kuitenkin vain osakkeiden vapaaehtoista hankintaa.

Osakkeiden hankinta voi ajankohtaistua esimerkiksi sukupolvenvaihdosta suunniteltaessa. Se tarjoaa mahdollisuuden sukupolvenvaihdoksen toteuttamiseen niin, ettei hankintaan ole tarpeen käyttää yritystoiminnan jatkajan varallisuutta, vaan hankinta voidaan toteuttaa yhtiön omalla vapaalla pääomalla. Osakkeiden hankinta ei kuitenkaan saa aiheuttaa yhtiön maksukyvyttömyyttä.

Päätös osakkeiden hankinnasta tehdään yhtiökokouksessa. Jos osakkeita hankintaan vaan tietyiltä osakkailta, kyseessä on ns. suunnattu hankinta, johon tarvitaan määräenemmistö, eli 2/ 3 annetuista äänistä ja yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista. Lisäksi hankinnalle on oltava yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. Tämä siksi, että suunnattu hankinta aiheuttaa epäsuhtaisuutta osakkeenomistajien kesken.  Jos päätös hankinnasta tehdään kaikkien osakkeenomistajien yksimielisellä päätöksellä,  ei suunnatulta hankinnalta edellytetä painavaa taloudellista syytä.

Veroriskien ja veroseuraamusten minimoiseksi hankinnassa olisi hyvä käyttää ns. käypää hintaa. Alihinta saattaa johtaa lahjaverotukseen.  Jos yhtiö maksaa osakkeista käypää arvoa korkeamman hinnan, on riskinä että käyvän arvon ylittävä määrä verotetaan ns. peiteltynä osingonjakona. Tämä johtuu sitä, että osakkeiden hankkiminen on tapa jakaa yhtiön varoja, jolloin sovellettavaksi voivat tulla myös peiteltyä osinkoa koskevat säännökset. Osakkeista maksetusta määrästä riippumatta yhtiön varojen jakaminen osakkaille osakkeita lunastamalla tai hankkimalla voidaan katsoa kokonaan peitellyksi osingoksi VML 29 §:n 2 momentin nojalla, jos on ilmeistä, että varojen jakaminen on tapahtunut osingosta menevän veron välttämiseksi. Yleinen tulkintalinja on kuitenkin ollut se, että osakkeiden hankinnan tapahtuessa sukupolvenvaihdoksen toteuttamiseksi, ei peiteltyä osinkoa yleensä katsota syntyvän.  Asia on kuitenkin hyvä tiedostaa, sekä tarvittaessa varmistaa asia verohallinnolta saatavalla sitovalla ennakkoratkaisulla.

Omien osakkeiden hankinta on verotuksellisesti normaalin luovutusvoittoverotuksen piirissä. Näin ollen osakkeiden hankintahinnasta voidaan vähentää todellinen hankintameno tai vaihtoehtoisesti voidaan käyttää ns. hankintameno-olettamaa. Koska luovutuksensaajana on osakeyhtiö, ei luovutukseen  voida soveltaa TVL 48 §:n 1 momentin 3 kohdassa määriteltyä luovutusvoittoverohuojennusta.  Hankinnasta suoritetaan myös varainsiirtoveroa, mutta verovelvollinen on yhtiö.

Yhtiön voi säilyttää hankkimansa osakkeet, luovuttaa ne tai tehdä päätöksen hankittujen osakkeiden mitätöinnistä. Yhtiön halussa olevat omat osakkeet eivät tuota normaaleja osakeoikeuksia. Näille osakkeille ei jaeta osinkoa,  eikä niillä saa äänestää yhtiökokouksessa.

https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/60519/osakeyhtion-sukupolvenvaihdos-verotuksessa/

Kirjoittaja Petri Anttila on WinLaw:n asianajaja, joka on aikaisemmin työskennellyt useiden vuosien ajan liikejuridiikan parissa, muun muassa asianajotoiminnassa, verohallinnossa ja Patentti- ja rekisterihallituksessa. Anttilan erikoistumisalueita ovat yhtiöoikeus ja veroasiat. 

Jäikö kysyttävää?

Ota tarvittaessa yhteyttä asiantuntijaan;

petri.anttila@winlaw.fi

+358 (0)400 169 753